В новом номере Гида "Управление недвижимостью" лето 2011 года в разделе "Цена вопроса" опубликована статья Алексея Пастушина о процессах происходящих на рынке технического обслуживания зданий.
Генеральный директор компании Альянс "Комплексная безопасность" Болонин К. В. выступил одним из экспертов при подготовке данного материала.
Текст статьи:
Техобслуживание зданий: тратить нельзя экономить
Три года назад рынок эксплуатации объектов коммерческой недвижимости считался одним из самых перспективных. Несмотря на то, что большинству компаний в отрасли на тот момент не исполнилось и пяти лет, их услуги щедро оплачивались собственниками, получавшими стабильный доход от высоких арендных ставок. Но уже скоро лендлорды были вынуждены сменить бизнес-стратегию. Чтобы хоть отчасти компенсировать стремительно падающую доходность деловых, торговых или складских комплексов, они стали отказываться от части услуг эксплуатационных компаний или добиваться снижения их стоимости.
На свой риск
В результате кризисной оптимизации стоимость стандартного набора услуг по обслуживанию инженерных систем коммерческих зданий снизилась на 20-30%, отмечают участники рынка. Между тем, даже такой солидной скидки оказалось недостаточно для многих собственников, часть которых решила отказаться от более дорогостоящей эксплуатации, предполагающей постоянное присутствие на объекте специалистов, в пользу обычного сервисного обслуживания. В последнем случае собственник может самостоятельно проводить какие-то работы, не требующие специальной квалификации, тогда как для более сложных работ привлекаются специально обученные специалисты, то есть применяется схема аутсорсинга.
«До сих пор многие собственники, стремясь сэкономить на эксплуатации, пытаются обойтись собственными силами, полагая, что аутсорсинг – это дороже», - говорит Александр Шумилов, генеральный директор ООО «АйСиЭн Сервис Инжиниринг Центр». Однако зачастую результатом отказа от услуг квалифицированных специалистов становилась раскоординированность действий рабочих и следующее за этим ухудшение качества эксплуатации самого объекта и уход арендаторов. В итоге это оборачивалось еще большим снижением валового дохода компаний, старавшихся сэкономить там, где этого делать было нельзя.
Так например, владельцы недвижимости старались снизить расходы на плановые осмотры и обслуживание оборудования, из-за чего учащались случаи выхода его из строя и росли затраты на мелкий ремонт. Кроме того, иногда встречались даже случаи сокращения бюджетов на закупку запасных частей, что могло привести к тому, что вышедшую из строя деталь было просто нечем оперативно заменить. Главным же мифом, который приходилось развеивать эксплуатационным компаниям, была уверенность в том, что индивидуальный подход в обслуживании каждого вида инженерных систем может помочь сэкономить. Тогда как в реальности все обстоит совершенно иначе. «Стоимость обслуживания каждой отдельной системы дороже, чем комплексное обслуживание», - подчеркивает Денис Маслов, заместитель генерального директора «ВПК Сооружение». По данным участников рынка, в кризис встречались ситуации, когда управляющая компания, загнанная в строгие рамки бюджета, недостаточного для нормального обслуживания объекта, была вынуждена отказаться от него, чтобы избежать возможного урона своей репутации.
В то же время параллельно росло число тех собственников, которые объективно взвесив все «за» и «против» пришли к выводу, что не в состоянии делать полный комплекс эксплуатации, отмечает Александр Шумилов. «При этом они подсчитали, что их фактические затраты примерно совпадают со стоимостью нашего комплексного договора на полное обслуживание и эксплуатацию объекта», - продолжает эксперт. Этому примеру решили последовать также и достаточно крупные участники рынка. Так, например, аэропорт «Домодедово» с прошлого года активно переходит на аутсорсинг.
Слагаемые цены
Львиная доля затрат на обслуживание инженерных систем здания (до 80%) приходится на оплату труда работников, еще 10-15% - расходные материалы, специальный инструмент, транспортные расходы, а оставшиеся 5% - прочие расходы для обеспечения работ на объекте. Как правило, заказчик подписывает договор на обслуживание всех инженерных систем, сохраняя при этом за собой право выбора регламента работ в зависимости от типа объекта. «Кто-то из собственников согласен оплачивать текущие ремонты, включая расходные материалы, по средней стоимости в течение года, а кто-то отдельные виды работ и материалы всегда оплачивает отдельно, «по факту», - делится опытом Денис Маслов.
В целом, список факторов, влияющих на стоимость услуг по техобслуживанию объектов коммерческой недвижимости, в последнее время не изменился. Помимо уже упомянутой частоты техобслуживания объекта, на стоимость влияет площадь здания: чем она больше, тем меньше относительная стоимость обслуживания одного квадратного метра. Этот фактор подчас оказывается куда важнее, чем классность здания. Например, Дмитрий Ханжин, генеральный директор «МТЛ. Эксплуатация недвижимости», рассказывает, что в практике его компании есть пример, когда стоимость техобслуживания бизнес-центра класса С в пересчете на 1 кв. м оказывалась больше, чем объекта класса А большей площади.
Между тем, наличие помимо базовых еще и дополнительных систем жизнеобеспечения и специализированного оборудования повышает стоимость обслуживания объекта. Именно поэтому на первое место по дороговизне эксперты ставят офисные центры класса А, а также современные торговые центры, оснащенные по последнему слову в инженерии. Их обслуживание затрудняет продолжительный рабочий день торговых центров и развлекательных комплексов на их базе, и массовое пребывание людей. С другой стороны, в складских комплексах вся инженерия зачастую состоит из вентиляции, электричества и противопожарной системы.
Как правило, стоимость обслуживания последней рассчитывается отдельно от всех остальных систем, поскольку согласно действующему законодательству для обслуживания противопожарной системы собственник обязан привлечь специализированную лицензированную организацию. Как заявляет Константин Болонин, генеральный директор ООО «Альянс «Комплексная безопасность», специфика работы на складах заключается в больших площадях и высоких потолках, расположении объектов, как правило, за чертой города, а также в загруженности складских площадей (особенно со специальными режимами хранения). «Как следствие, применяются совершенно разные подходы к ценообразованию для данных объектов», - резюмирует эксперт. При этом иногда расценки могут различаться в разы.
Компенсируя убытки
Оглядываясь на три года назад участники рынка подчеркивают, что неверно говорить как об удорожании услуг по техническому обслуживанию зданий, так и об их удешевлении. В частности, если в кризис стоимость техобслуживания сильно «просела», то в последнее время наблюдается тенденция к восстановлению цен с учетом ввода новых услуг (мобильная эксплуатация, абонентское обслуживание и т.д.), обращает внимание вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов. По его словам, в последнее время подорожали все виды услуг по техобслуживанию оборудования, но особенно сильно возросли цены на обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, что связано с двукратным ростом стоимости фреона после аномально высоких прошлогодних температур. Со своей стороны Андрей Гончаров, генеральный директор компании «Сервисные технологии», отмечает, что также выросла цена на специализированные работы, требующие привлечения квалифицированных специалистов. В частности, увеличились цены на высотные работы. «Появились новые статьи затрат, например, на «Энергоаудит» зданий, паспорт пожарной безопасности и прочее», - перечисляет он.
Между тем, Леонид Гуштуров, генеральный директор ОАО «Комкор» (торговая марка «Акадо Телеком»), считает, что стоимость телекоммуникационных услуг на объектах коммерческой недвижимости, начав снижаться в кризис, продолжает падать и сегодня. «Причина состоит в высоком уровне конкуренции среди телеком-операторов, а также в смене приоритетов при выборе провайдера: если ранее владельцу были важны стабильные отношения с оператором, то в кризис большее внимание стали обращать на соотношения «цена-качество» услуг, гибкость оператора и умение подстраивать свое предложение под потребности арендатора в услугах», - объясняет он.
Падение расценок на обслуживание инженерной начинки коммерческих объектов закономерно привело к сокращению рентабельности этого бизнеса. Если раньше она находилась в районе 30%, то сегодня снизилась минимум на треть, а по некоторым объектам составляет сегодня 10-15%. «Вернуться к докризисному показателю рентабельности услуг вряд ли удастся, - уверен Денис Маслов. - В кризисный период цены управляющих компаний если даже и не снижались, то практически не увеличивались. Высокая реальная инфляция, повышение стоимости расходных материалов, отчислений на зарплату, и, как результат, ощутимый рост себестоимости не компенсирован за счет повышения стоимости услуг после стабилизации экономики».
Средняя цена обслуживания инженерных систем равняется сегодня 32 рублям за кв. м в год. Вместе с тем, стоимость этих услуг всегда рассчитывается индивидуальна для каждого конкретного объекта. Так, например, цена техобслуживания бизнес-центра класса B площадью 9 тыс. кв. м составила 46 руб. на 1 кв. м, рассказывает Дмитрий Ханжин. Для другого объекта, БЦ класса С площадью 3 тыс. кв. м, была назначена цена в 42 рубля на 1 кв.м, при этом инженерные системы современного и, соответственно, лучше оснащенного офисного комплекса класса А площадью в 19 тыс. кв. м специалисты «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» согласились обслуживать за 35 рублей в пересчете на 1 кв. м.
Одним из самых больных вопросов 2011 года стало повышение суммы страховых взносов в государственные внебюджетные фонды до 34%, что привело к еще большему падению рентабельности услуг с одной стороны и повышению их стоимости с другой. «Повышение страховых взносов на 8% для компаний, работающих по общей системе налогообложения, и на 20% для компаний, применяющих упрощенную систему налогообложения, привело к ситуации, в которой компании вынуждены балансировать на грани рентабельности, - сетует Константин Болонин. - Заказчики работ, хотя и понимают данную ситуацию, находятся сами в не лучшем положении, поэтому не спешат повышать стоимость действующих договоров, а новые договоры подписываются с большим дисконтом к реальным ценам 2011 года». Между тем с отдельными заказчиками сервисным компаниям удалось согласовать повышение стоимости работ с 1 января 2011 года на 5-10%.
Участники рынка отмечают, что кризис изменил ситуацию с распределением выручки между сервисными компаниями, непосредственно проводящими работы, управляющими компаниями и владельцами зданий. Вместе с тем они признают, что процент, который отдает управляющей компании оператор, обслуживающий инженерные системы, мог как увеличиться, так и уменьшиться в зависимости от объекта. «На некоторых объектах, пользующихся стабильным спросом у арендаторов, этот процент вырос, на других владельцы идут на снижение своего процента вознаграждения, чтобы сделать условия более интересными для арендаторов и повысить привлекательность своего объекта недвижимости», - объясняет ситуацию Леонид Гуштуров.
Вознаграждение управляющей компании не превышает 17% от стоимости услуг по техобслуживанию и, по словам Андрея Гончарова, зависит от рисков работы УК на объекте. Обычно он составляет порядка 10%, отмечает эксперт. Со своей стороны Александр Шарапов говорит, что накладные расходы УК при оказании услуг по управлению составляют около 12%, тогда как вознаграждение варьируется от 1 до 4 % от общей стоимости всех услуг по управлению объектом и устанавливается заранее при индивидуальной беседе с заказчиком. «Также подобные выплаты зависят от того, применяется ли открытая смета (openbook), которая предполагает выплаты сверх процента вознаграждения, или это фиксированные цифры, которые не предусматривают сбор дополнительных средств», - добавляет г-н Шарапов.
По кризисным правилам
Сервисные и эксплуатирующие компании, профессионально обслуживающие техническое оборудование и инженерные системы, поставлены, пожалуй, в наименее выгодные условия. Будучи фактически последним звеном в цепочке управления объектом недвижимости, на их услугах стараются сэкономить в первую очередь - собственники стали меньше зарабатывать и меньше тратить. Подобная ситуация не теряет актуальности и сегодня, поскольку несмотря на постепенное восстановление рынка коммерческой недвижимости, владельцы зданий все еще не готовы к повышению цен на обслуживание их технической начинки.
И это происходит не только из-за того, что в кризис сильно просел рынок услуг по аренде коммерческой недвижимости, но и в связи с возросшей конкуренцией, особенно ярко проявившейся в сегменте телекоммуникационных услуг. Единственным выходом из этой ситуации для компаний, которые и так работают на грани рентабельности, стало расширение перечня оказываемых услуг, что позволяет, несмотря на отсутствие прочих факторов, говорить о тенденции к постепенному восстановлению стоимости услуг по техобслуживанию объектов недвижимости.